ABD'de ev satın alma: mortgage belgeleri ve kapanış kontrolü

ABD’de ev alırken en güvenli başlangıç “faiz oranı kaç?” sorusu değil, aynı bilgilerle birden fazla borç verenden yazılı Loan Estimate almaktır. Mortgage oranı, points, lender credit, kredi türü, peşinat, kredi skoru, borç-gelir oranı ve lock süresine göre değişir. Ulusal ortalama veya gelecek tahmini, sizin teklifinizin kanıtı değildir.

Bu rehber finansal veya hukuki tavsiye değildir. Eyalet tapu hukuku, vergi, evlilik mal rejimi, göçmenlik statüsü ve kredi programı dosyaya göre değişir. Sözleşme veya closing belgesini anlamıyorsanız eyaletinizde lisanslı avukat, bağımsız HUD-certified housing counselor veya uygun vergi uzmanı kullanın.

Satın alma bütçesini doğru kurun

Aylık principal ve interest ödemesi toplam konut maliyeti değildir. Property tax, homeowners insurance, mortgage insurance, HOA, bakım, onarım ve olası özel assessment eklenmelidir. Adjustable-rate mortgage kullanılıyorsa ilk oran kadar sonraki adjustment kuralları da incelenmelidir.

Nakit ihtiyacı da yalnız down payment değildir. Appraisal, inspection, title, lender fees, prepaid interest, escrow başlangıcı, vergi ve sigorta ön ödemeleri closing’de gerekebilir. Yüzde 3 veya yüzde 20 gibi genel formül yerine resmi Loan Estimate’in “Estimated Cash to Close” satırı kullanılmalıdır.

Evi almadan önce acil durum rezervini tamamen tüketmenin etkisini hesaplayın. Yeni çatı, HVAC, sigorta deductible’ı veya iş kaybı mortgage onayından sonra da ortaya çıkabilir.

Prequalification, preapproval ve nihai onay

Prequalification çoğu zaman tüketicinin verdiği sınırlı bilgilerle oluşan ilk tahmindir. Preapproval daha fazla belge ve kredi incelemesi içerebilir, fakat ev seçildiğinde appraisal, title, gelir, varlık ve underwriting şartları tamamlanmadan nihai kredi garantisi değildir.

Underwriting sırasında büyük para transferi, yeni kredi, iş değişikliği veya hesap kapanışı dosyayı etkileyebilir. Türkiye’den gelen down payment ya da hediye para için kaynağı, transfer zincirini ve varsa gift letter şartını borç verenden önceden yazılı isteyin. Kaynağı gizlemek veya açıklamayı son güne bırakmak yerine banka ekstreleri, SWIFT kayıtları ve vergi belgelerini düzenli tutun.

Loan Estimate ile teklif karşılaştırma

CFPB, borç veren tekliflerini aynı kredi tutarı, peşinat, rate-lock durumu ve kredi türü üzerinden karşılaştırmayı önerir. Şu satırları yan yana koyun:

• Interest rate ve annual percentage rate, APR
• Points veya lender credits
• Origination charges
• “Services You Cannot Shop For” ve “Services You Can Shop For”
• Prepaids ve initial escrow payment
• Estimated Cash to Close
• Prepayment penalty veya balloon payment bulunup bulunmadığı

Düşük faiz, yüksek points karşılığında alınmış olabilir. Lender credit closing nakdini azaltırken oranı yükseltebilir. Aynı evde ne kadar kalacağınızı bilmeden yalnız aylık ödemeye göre seçim yapmak yanıltıcıdır.

Affiliate bağlantısı veya “önerilen tek lender” kullanmak yerine en az birkaç doğrudan teklif alın. Bu sayfa mortgage satmaz ve komisyonlu borç veren bağlantısı içermez.

Inspection, appraisal ve title aynı şey değildir

Home inspection, yapının görülebilen durumunu alıcı için inceleyen hizmettir. Appraisal, borç verenin teminat değerini değerlendirmesine yardım eder; ayrıntılı bina muayenesi değildir. Title search ve title insurance, mülkiyet kaydı, lien ve belirli title riskleriyle ilgilenir; fiziksel kusurları karşılamaz.

Satın alma sözleşmesindeki inspection, financing, appraisal ve title contingency süreleri eyalet ve sözleşmeye göre değişir. Son tarihi kaçırmak depozito veya sözleşmeden çıkış hakkını etkileyebilir. Emlakçı hukuki görüş vermekle yetkili olmayabilir.

Closing Disclosure üç günlük inceleme

CFPB’ye göre borç veren, Closing Disclosure belgesini planlanan kapanıştan en az üç iş günü önce sağlamalıdır. Bu süre Loan Estimate ile Closing Disclosure’ı satır satır karşılaştırmak içindir.

Kredi tutarı, faiz, monthly principal and interest, escrow, points, lender credits, services, taxes ve cash to close değişmişse nedenini yazılı sorun. Son dakika banka havalesi talebini yalnız e-posta üzerinden doğrulamayın; title veya settlement şirketinin daha önce doğrulanmış telefon numarasını kullanın. Wire fraud, kapanış sürecinin ciddi risklerinden biridir.

Göçmenlik statüsü ve ayrımcılık

Bir lender, kredi geri ödemesine ilişkin haklarını korumak için göçmenlik veya lawful residence bilgisini belirli durumlarda değerlendirebilir. Bu, her vize türü için tek bir federal mortgage kuralı olduğu anlamına gelmez. Program, lender overlay, gelir sürekliliği ve belge şartları değişebilir.

ECOA; race, color, religion, national origin, sex, marital status, yaş ve bazı başka korunan temellerde kredi ayrımcılığını yasaklar. CFPB, lender’ın immigration veya residency bilgisini değerlendirebilse de bunu national origin veya başka korunan özellikte ayrımcılığı gerekçelendirmek için kullanamayacağını açıklar. Farklı şart, caydırma veya açıklamasız ret yaşarsanız yazılı adverse action notice isteyin ve CFPB/HUD şikayet yollarını inceleyin.

Bağımsız yardım ve son kontrol

HUD-approved housing counseling agency; bütçe, kredi, pre-purchase hazırlığı ve mortgage seçenekleri hakkında bağımsız yardım sunabilir. HUD, danışmanlık hizmetinin belirli ürün veya affiliate kullanma şartına bağlanamayacağını belirtiyor.

Kapanıştan önce kimlik, purchase contract, Loan Estimate, Closing Disclosure, insurance binder, inspection, appraisal, title commitment ve wire instructions belgelerini tek dosyada toplayın. İmzadan önce boşlukları doldurtun; sözlü vaadi yazılı belgeyle eşleştirin.

Kredi raporu hazırlığı için ABD’de kredi skoru oluşturma rehberimizi kullanmadan önce içindeki kaynak güncellik notunu kontrol edin.

Resmi kaynaklar

• CFPB, Your Home Loan Toolkit
• CFPB, Closing Disclosure açıklayıcısı
• HUD, ev satın alma adımları
• HUD, onaylı housing counselor bulma
• CFPB, mortgage ayrımcılığı ve şikayet yolları
• CFPB Regulation B, Equal Credit Opportunity Act

Kaynaklar 28 Ağustos 2026 tarihinde kontrol edildi. Oran, ücret ve program uygunluğu için yalnız başvuruya özel güncel Loan Estimate ve resmi program belgesi esas alınmalıdır.